מלאי הדירות הלא מכורות הגיע לשיא היסטורי. האם היזמים יצליחו להחזיק מעצמם מעל המים, או שאנחנו בדרך לשינוי כללי המשחק?
נכון לאוקטובר 2025, שוק הנדל"ן הישראלי מזכיר "פקק תנועה" אינסופי. 83,577 דירות חדשות עומדות ריקות ומחכות לקונים – זינוק של 20% בשנה אחת בלבד. כדי להבין את עוצמת האירוע: בתוך חמש שנים בלבד, המלאי כמעט הכפיל את עצמו (מ-44,000 דירות ב-2020).
זהו לא רק נתון סטטיסטי; זהו המשבר הפיננסי השקט של היזמים.
המספרים שמספרים את הסיפור
הסיבות לעצירה ברורות לכולם: הריבית שטיפסה, יוקר המחיה המכביד והמצב הביטחוני שיצר "קיפאון של המתנה". אבל הנתון המבהיל באמת הוא קצב המכירות:
- ברמה ארצית: ייקח יותר מ-29 חודשים "לנקות" את המלאי הקיים.
בתל אביב: בקצב הנוכחי, ייקחו 5 שנים מלאות רק כדי למכור את מה שכבר בנוי.
למה ה"אונייה" לא משנה כיוון?
רבים שואלים: "אם יש כל כך הרבה דירות, למה המחירים לא צונחים מחר בבוקר?". התשובה טמונה במבנה הקשיח של השוק:
- בנייה ללא מעצור: יזם לא יכול לעצור פרויקט באמצע בגלל מצב רוח של השוק. התחייבויות לדיירים בהתחדשות עירונית, חוזים מול קבלני ביצוע ותנאי מימון בנקאיים מחייבים להמשיך לבנות – גם כשאין קונה באופק.
פסיכולוגיה של "המתנה": הקונים החזקים כבר למדו לחיות עם הריבית וחזרו לשוק, אך המסה הקריטית של הציבור עדיין יושבת על הגדר, מה שיוצר היצע שגדל מחוסר ברירה, לא מבחירה.
הטרגדיה הכלכלית: כמה עולה "דירה על המדף"?
כאן נמצא לב המשבר. דירה לא מכורה היא לא רק נכס ריק – היא בור של הוצאות. נניח שיזם בנה דירה בשווי 3 מיליון ש"ח. חלק משמעותי מהבנייה מומן בהלוואות בריבית של 6-7%.
החשבון פשוט וכואב: כל דירה כזו שעומדת ריקה עולה ליזם בין 45,000 ל-60,000 ש"ח בשנה רק בעלויות מימון (ריבית). תכפילו את זה במאות דירות בפרויקט, ותקבלו סכנה פיננסית ממשית ליציבות החברה.
מפת הקיפאון: איפה הדירות תקועות?
הנתונים מהשטח חושפים פערים אדירים בין הערים:
- בת ים ובאר יעקב: שיאניות הקיפאון. בבת ים ישנן כ-4,500 דירות לא מכורות. בקצב המכירה הנוכחי, ייקחו 7 שנים לחסל את המלאי.
- ירושלים: רשמה זינוק של 25.6% במלאי הלא מכור בתוך שנה אחת (1,677 דירות).
השורה התחתונה: לאן הולכים מכאן?
הבנקים כרגע מגלים סבלנות, אבל היא אינה אינסופית. ככל שעלויות המימון ימשיכו לכרסם בהון העצמי של היזמים, הלחץ יגבר.
האם נראה ירידות מחירים חדות? לא בטוח. סביר יותר שנראה את היזמים "נשכחים בשיניים", מציעים הטבות מימון יצירתיות (כמו 20/80 המפורסם), או הופכים חלק מהמלאי לדירות להשכרה – גם אם התשואה נמוכה מעלות הריבית. האונייה אמנם כבדה ואיטית, אך המים סביבה מתחילים לרתוח.
התקשרו עכשיו
Add a Comment