מלכודת הדבש של יזמי הנדל"ן: שוק תחרותי, כיסים ריקים

בעוד המממנים נלחמים על כל פרויקט, היזמים נאלצים "לבלוע" עלויות מימון שזינקו ב-200% כדי למכור דירות בשוק קפוא. האם הרווחיות של ענף הבנייה נמחקה סופית?

עולם מימון הנדל"ן הישראלי עובר מהפכה, אך לא מהסוג המשמח. אם בעבר הבנקים היו השליטים הבלעדיים, היום השוק מוצף בשחקנים: חברות ביטוח וגופי מימון חוץ-בנקאיים צצים כפטריות אחרי הגשם. על הנייר, התחרות אגרסיבית מאי פעם ועל כל פרויקט איכותי "מתנפלים" עשרה מממנים. אבל עבור היזם בשטח, התחרות הזו היא רק מסך עשן למציאות פיננסית אכזרית.

המלחמה על הקונה: מ-20/80 ועד הלוואות ל-15 שנה

כדי להניע שוק קפוא, היזמים עברו למוד של הישרדות. המבצעים הקלאסיים של "שלמו 20% עכשיו והיתרה באכלוס" כבר נחשבים למיושנים. היום, כדי לפתות קונים, יזמים נדחקים לפינות קיצוניות:

מבצעי 10/90: תשלום סמלי בחתימה.
הלוואות קבלן ללא ריבית: היזם סופג את הריבית עבור הקונה, לעיתים למשך 15 שנה.
טרייד-אין בקיזוז: רכישת הדירה הישנה מהקונה בהיוון של פחות 6%.

הבעיה? כל המבצעים הללו הם למעשה הנחה ישירה ששוחקת את הרווחיות. היזם לא מעלה את מחיר הדירה כדי לפצות על כך, הוא פשוט מוותר על הרווח שלו כדי להביא מזומן הביתה.

"עלויות המימון טיפסו ב-200% – והרווח התאדה"

המספרים היבשים מספרים את הטרגדיה: לפני כשנתיים, עלויות המימון הממוצעות של פרויקט עמדו על כ-3-4%. היום, השילוב של ריבית פריים גבוהה, מחסור בכוח אדם ועיכובים גיאופוליטיים, הקפיצו את העלויות לשיעורים של 7-8% ואף יותר.

זה לא רק המרווח מהפריים. מדובר במלכודת תזרימית:

קצב מכירות חלש: כשדירות לא נמכרות, ניצול מסגרות הליווי (האשראי מהבנק) נשאר גבוה לאורך זמן.
ערבויות והקצאת אשראי: המחיר של הערבויות והביטוחים עלה דרמטית.

עלויות הקמה: בשנת 2025, עלות הבנייה למ"ר זינקה ל-6,500-7,500 ש"ח, לעומת כ-5,000 ש"ח בלבד בשנה הקודמת.

המאזן המאיים: סיכום של שלוש שנים קשות

בשלוש השנים האחרונות, הרווחיות הקבלנית הפכה לכמעט אפסית. הפרויקטים שהסתיימו לאחרונה נבנו לתוך "סערה מושלמת":

פרמטר	השינוי בשטח	המשמעות הכלכלית
עלויות מימון	גידול מ-4% ל-8%	זינוק של 200% בהוצאות הריבית השוטפות.
משך פרויקט	עלייה של 30%-50% בזמן הביצוע	מכביד על ניהול התקורות, הנהלה, ביטוחים וריביות שנצברות לאורך זמן.
עלויות בנייה	עלייה של 10-15% (כתלות באזור)	עלויות הקמה שטיפסו ל-6,500-7,500 ש"ח למ"ר לעומת כ-5,000 ש"ח בעבר.
מחירי מכירה	ירידה ריאלית של כ-2% (כולל מבצעים)	שחיקה ישירה של תזרים המזומנים וצמצום הרווח היזמי עד לאפס.
מבצעי שיווק	מעבר מ-20/80 ל-10/90 והלוואות קבלן	דינם כהנחה ישירה; היזם סופג את עלויות הריבית והמימון במקום הקונה.

יזמי הנדל"ן נמצאים במלכוד. מצד אחד, הם חייבים למכור כדי לעמוד בהתחייבויות, ומצד שני, כל מכירה במבצע מימון אגרסיבי מקטינה את הסיכוי שהפרויקט יסתיים ברווח. בעולם שבו עלויות הבנייה והמימון דוהרות קדימה בעוד מחירי המכירה נבלמים – ה"אונייה" של ענף הנדל"ן צריכה לנווט במים רדודים מאוד. יזם שלא ידע לנהל את המימון שלו בדיוק כירורגי, עלול למצוא את עצמו בונה פרויקטים שלמים רק בשביל לממן את הבנק.