בעוד שהכותרות מבטיחות "התפרצות ביקושים", נתוני האמת חושפים מלכוד פיננסי חסר מוצא. המלאי בשיא, היזמים בחנק אשראי, והקונים פשוט לא יכולים לשלם. ברוכים הבאים לשנת התיקון הגדול.
בניגוד לנרטיב המקובל בשוק, שוק הנדל"ן הישראלי של 2026 לא נמצא לפני זינוק – הוא נמצא לפני פריקה של לחץ הצבור במשך שנים. שילוב של ארבעה כוחות שוק אדירים מוביל למסקנה אחת: ירידה ריאלית של כ-10% במחירים היא כבר לא תרחיש קיצוני, היא כורח כלכלי.
1. מחסום ה-84,000: המדף מלא מדי
נכון לינואר 2026, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עומד על כ-84,000 יחידות דיור – שיא של כל הזמנים.
- המשמעות: גם אם מחר בבוקר אף טרקטור לא יעלה על השטח, יש מספיק היצע ל-30 חודשי מכירות.
- הלחץ מהשטח: כ-11,700 מהדירות הללו הן דירות "על הנייר" (פריסייל). יזמים שחייבים להגיע לאחוזי מכירה כדי לקבל ליווי בנקאי יתחילו "לחתוך בבשר החי" במחירים כדי להניע את הפרויקט.
2. מלכוד "מחיר מטרה": השוק החופשי נחנק
בין 2022 ל-2024 המדינה שיווקה קרקעות לכ-196,000 יח"ד, אך יצרה עיוות מסוכן:
- הסבסוד הצולב קרס: יזמים זכו במכרזי "מחיר מטרה" מתוך הנחה שימכרו את הדירות בשוק החופשי במחירי שיא כדי לסבסד את הזכאים.
המציאות ב-2026: רוב הזוגות הצעירים נשאבו להגרלות הממשלתיות. בשוק החופשי נותר מלאי יקר ללא קונים. כדי לשרת את החוב על הקרקע, היזמים יאלצו להוריד את מחירי ה"פרמיה" לרמה ריאלית שתפגוש את הקונה.
3. אינפלציה של התחדשות עירונית באזורי הביקוש
שנת 2026 היא שנת הפיצוץ של ההתחדשות העירונית. מה שהיה פעם תוכניות על הנייר, הפך לאתרי בנייה בכל פינה:
- המספרים: כ-35,000 יח"ד חדשות בהתחדשות עירונית צפויות לצאת לשוק השנה.
- התחרות: בניגוד לשכונות קצה רחוקות, ההיצע הזה נמצא בלב גוש דן, נתניה וירושלים. כאשר שלושה פרויקטים נבנים באותו רחוב, המחיר הופך לכלי הנשק היחיד במלחמה על כל רוכש.
4. אשליית הריבית: הכיס של הקונה לא השתקם
גם אם הריבית תרד לרמה של 3.75%-4% במהלך השנה, מדובר ב"מעט מדי ומאוחר מדי".
חשבון פשוט: החזר המשכנתא הממוצע ב-2026 עדיין גבוה בכ-30% מזה של 2021. משק הבית הישראלי הממוצע פשוט לא מסוגל לממן את רמת המחירים הנוכחית. השוק חייב לבצע התאמה: אם עלות הכסף (הריבית) לא חוזרת לאפס, מחיר הנכס הוא זה שחייב לרדת כדי שהעסקה תצא לפועל.
התקשרו עכשיו